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文 |娱客馆
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还记得2017年马云那句“未来房子如葱”的预言吗？
当年，这句话一石激起千层浪，有人拍手叫好，有人嗤之以鼻。
几年过去，房价真的像葱一样了吗？其实，这个问题没有一个简单的“是”或者“否”。
但可以肯定的是，到了2026年，中国房地产市场确实要迎来一场深刻转型。
三大转变正在路上，普涨普跌的“黄金时代”已成过去，市场逻辑、供给体系、政策取向都在悄然重构。
“买涨不买跌”彻底失灵，分化成为主旋律
过去20年，房地产市场有一条“金科玉律”：只要买在上涨周期，闭着眼都能赚钱。
无论一线、二线甚至三四线，房价都像坐火箭一样往上冲。可这种“普涨红利”已经走向终点，2026年楼市分化已是大势所趋。
区域分化、城市分化、板块分化，三重分化像浪潮一样接踵而至，谁“躺赚”、谁“躺平”，命运天差地别。
三四线和一些收缩型城市，已经成了“房价如葱”的主战场。
2025年，三四线城市人口净流出高达312万人。人口流失、产业支撑薄弱、库存高企，房价中位数累计下跌18%。
极端一点的，比如黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯，甚至出现了单价不足千元、总价不到五万块的房子，妥妥的“白菜价”。
2026年，这些城市的房子将越来越回归居住本质，投资属性被大大削弱。
反观一线和强二线核心城市，资源集聚效应强、全球资本认可，房产依然是抗通胀的“硬通货”。
数据很直观，在2025年前三季度，香港顶级住宅价格逆势上涨3.2%，北京金融街、上海陆家嘴的优质房产依然坚挺。
阿里、蚂蚁集团2025年砸下66亿元买下香港铜锣湾“港岛壹号中心”整栋写字楼，就是看中的核心资产抗跌性。
再看租金回报，香港顶级住宅年化租金回报率2.5%-3%，这比同期美债收益率还高。
只要资源稀缺、资本认可，核心城市的优质房产仍是“硬通货”。
2026年，“十五五”规划提出要“清理住房消费不合理限制性措施”，核心城市的购房政策将持续优化。
这也就意味着优质资产的抗跌性会进一步凸显，长远看更具价值韧性。
核心城区、近郊配套成熟、通勤方便、教育医疗资源集中，是刚需和改善型购房者的首选。
2025年远郊大户型成交占比仅为8.6%，买得起但住不了、难以流通的远郊房产，价格还会继续回调。
一句话，未来买房，不能只看城市，更要看板块。
“规模扩张”退场，“质效并重”成主基调
过去房地产开发靠“高杠杆+规模扩张”一路狂奔，房企拼的是“谁地多、谁拍得贵、谁规模大”。
“好房子”还是“差房子”，只要能卖出去就行。但2026年，房地产供给体系要来一次“脱胎换骨”。
“十四五”期间，全国建成各类保障性住房和安置房1100多万套，惠及3,000多万人。
2026年将聚焦新市民、年轻人，优化供给规模、结构和产品类型，提供低成本、体面的保障房，分流商品房市场的刚需压力。
商品房市场，刚需买盘逐渐被改善型需求取代，2019年重点30城120㎡以上住房供给占比已达30%，之后还在持续增加。
房企也从“拼规模”转向“拼品质”：绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务成了标配。
住房城乡建设部推动建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，2026年“好房子”建设标准将加快完善。
“十五五”规划明确提出，要完善并购、破产、置换等政策，把低效用地、闲置房产盘活。
老旧小区改造、闲置厂房和城中村改造、农村集体经营性建设用地集约利用。
这些都会成为住房供给的新渠道，进一步缓解住房供需错配问题。
“精准托底”替代“全面调控”
回顾过去，房地产政策总是“紧一阵、松一阵”，不是全面调控就是一刀切。
2026年以后，政策逻辑大变：以“精准托底”为核心，化解风险、释放合理需求、稳定市场预期。
新房、二手房联动壁垒打破，核心城市购房政策持续优化，限购放松。
房贷利率维持历史低位，公积金跨区域使用门槛降低，房贷利息抵税有望落地。
西安等城市商贷首付已降至15%，更多城市或将跟进。
2025年上半年，84个城市二手房成交量同比大涨28.1%，政策合力逐步显现。
房企风险化解进入深水区，行业整合加速，头部企业份额进一步提升，中小房企出清步伐加快。
现房销售制度探索推广，交付风险进一步降低。
马云预言的理性，如何精准后方？
马云说“未来房子如葱”，有他的道理。现实确实证明了部分区域的房价已回归理性，甚至跌破许多人的心理底线。
合理之处是在于他精准预判了“去泡沫化”趋势。很多收缩型、人口流出的三四线城市，房价真的“如葱”。
但同时也有局限性，他忽视了中国区域分化的结构性特征。
核心城市的优质资产依然抗跌，甚至越来越稀缺。那些“帝都金角银边”的核心房产，依然是保值增值的稀缺品。
对于刚需人群，现在是一个窗口期。房贷利率处于历史低点，限购政策持续优化。
建议聚焦核心城市核心板块，优先选现房/次新房，少碰远郊和流通性差的资产。
千万别过度加杠杆，控制风险才是王道。
如果你手里有多套房，尤其是三四线和非核心板块的“鸡肋”资产。
这时就建议适时减持，转换到核心城市、改善型住房或租赁需求稳定的优质资产。
“去弱留强”，优质资产才是王道。
结语
普涨时代已经终结，楼市不再是闭眼买就能赚钱的“提款机”。
未来的房产投资，必须摒弃“一刀切”思维，结合自身需求和风险承受能力，精准把握核心资产价值。
与其盲目幻想“房价如葱”席卷全国，不如脚踏实地，认清分化时代的规则。
核心城市的优质资产依然坚挺，收缩型城市的房价则彻底回到居住本质。
参考信源： 2026年购房逻辑变了吗？4大信号释放，买房逻辑彻底改变 中华网
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