南京网上配资马光远：“优秀生”万科的生死劫

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（来源：光远看经济）

“优秀生”万科的生死劫

还是说说万科，虽然这个话题比较沉重，特别是在这个冬天，我相信无论对万科，还是对于中国的房地产，都是非常寒冷的一个冬天。

最近万科的股价、债券都出现了暴跌，暴跌一方面当然跟整个房地产市场的大环境有很大的关系，但是另一方面，市场上一些关于万科的传言，比如大股东怎么样来处理万科的债务等有很大的关系。

过去我们谈到万科，它是中国最优秀的开发商，这几乎是行内行外的共识。所以这么一个最优秀的学生，走到今天居然走到这一步的时候，大家还是非常感慨。

周期的力量实在是太强大了。

我过去多次讲中国房地产今天经历的这么一次调整，在人类房地产历史上都可以写入教科书的，需要总结的东西特别特别多。所以当今天万科走到今天这么一个生死关口的时候，其实我的心情已经没有以前那么波动大了，无论是万科还是别的什么科，当面临大的环境巨变的时候，他要活下去确实需要实力。

我们很多开发商是过去靠运气把自己做大，在今天靠实力把企业做倒。

在我看来，今天万科的问题已经不是债务的问题，在业绩暴跌的情况下，靠大股东不断的输血活下来的概率太小了。万科的大股东深铁确实还是挺给力的，今年就给万科借款借了超过300个亿，已经尽力了。没有这个支持，万科走到今天也不容易。

大家想想，如果没有大股东的支持，万科这几年会怎么样，很简单，因为这那是小学算术题了，难度不大。

从万科目前的关键数据看，万科的资产负债表，现金流量表，资产质量差强人意。

我们看它的现金流，它的现金流只有600多个亿，但是它一年内到期的债务超过1,500个亿，这意味着什么？它的现金流远远无法覆盖一年内的这个到期债务，而且因为销售的暴跌，现金流每年都在大幅度缩水。

再看资产负债表，万科的总负债8000多个亿，总资产是1.1万多亿，资产负债率超过百分之73%。明显超过现在整个行业的资产负债率60%的水平。

看他的资产质量。虽然资产1.1万亿，资产可以覆盖债务，没有到资不抵债的程度。但是他的整个资产里边占比最多的是什么？是存货，4,000多亿的存货，还有1,300多亿的投资性的一些购房，还有1,000多亿的股权投资。

也就是说，如果我们现在看这个资产，在整个房地产市场往下的情况下，他这个资产质量确实不好，这个资产的流动性和变现力太差了。比如你那个房子可能卖不出去，还得每年得提那个跌价准备，每年都得提坏账。今年可能你这个房子能卖个1,000亿，明年可能就剩800亿了，所以大家对他的这个资产能够最终偿还债务也是没有信心的。